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碧桂园转身缓慢不像万科判断棋差一招
2009年03月02日  中外酒店论坛  出处:

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2007年前碧桂园净利润高于万科,资产周转率也高于万科。这一优势在宏观经济低迷期往往不能持续 

酒店、10家在建酒店和15家待开发酒店。这些酒店中,有20家设置在广东省外。

    这是碧桂园在10多年的发展历程中,第一次将精力倾注于广东省外。广东省外项目与省内项目基本保持1:1。

    今年1月,碧桂园实现合同销售额约6.1亿元。1月24日至2月9日春节销售期间,成交金额约12亿元。

    碧桂园上市前的2004年,其资产负债率为82.26%,2005年为83.45%,2006年为90.37%。这样的资本负债结构,或许比其他地产商更难获得银行的支持。对比同期的雅居乐地产(3383.HK),其资产负债率分别为88.12%、53.12%和57.77%;富力地产(2777.HK)分别为83.01%、69.27%和67.94%。

    2007年,碧桂园上市某种程度就是为了改善资产负债结构,通过直接融资维系其高增长。然而,2008年突如其来的金融动荡击碎了它的“梦想”。不过,这种高扩张的模式可能正面临挑战。

    三大开发特点,考验“续航”能力

    2月25日,理财周报记者与广州房地产专家韩世同面对面。

    韩世同介绍说:“碧桂园曾经历过一段坎坷的发展历程。1992年-1993年间,杨国强开发了顺德碧桂园,该楼盘一度面临烂尾的风险。到了1997年-1998年,杨国强与教育机构合作,打出‘五星级的家’概念,一跃成为珠三角大型地产商。2007年4月,杨国强又将碧桂园在香港上市,把集团59.5%的股权转让给二女儿杨惠妍,从而使得财富顺利地从第一代创始人向第二代转移。”

    “不过,上市后的碧桂园仍然没有摆脱杨国强从承接工程开始形成的开发方式。”韩世同说,碧桂园有三个开发特点:“一是规模化运营,从拿地、规划、设计、施工到装修,甚至原材料供应,几乎都由公司自己操办,成本控制能力特别强;二是开发速度很快,但外界评论其建筑品位和建筑艺术的含量‘偏低’,建筑雷同化比较明显;三是碧桂园一直沿袭低价策略,不论是拿地成本,还是楼盘的销售价格,几乎都较同业低;四是碧桂园擅于采取复制的模式扩张。”

    一个数据似乎可佐证上述第三点。碧桂园去年中报披露,其房地产和酒店的土地使用权及无形资产摊销仅为7534.5万元,仅占集团所有资本开支7.08亿元的10.64%。

    “以顺德碧桂园为例,在开发了这一楼盘后,集团又开发了碧桂豪园、碧桂花园,跨过碧江后,又开发了碧桂西园,向东又开发了碧桂东园。一个顺德碧桂园在短短几年内衍生出5个‘克隆版’。”

 当杨国强将这种扩张方式带出顺德时,一度给市场带来冲击。“2002年后,碧桂园开始开发广州碧桂园凤凰城,尽管是在广州市郊,但还是对市中心楼价造成影响。碧桂园开盘后,广州市周边楼价应声下挫1000元/平方米。原本是春节前后的淡季,碧桂园却10天售出3000多套,轰动一时。”

    韩世同强调,碧桂园这种扩张方式“最大的弊端是不利于房地产保值增值”,“1998年顺德碧桂园售价30多万元的一手房,在之后的四五年内市价只有15万-16万元。碧桂园的别墅和高档物业则是例外。”

    近几年,碧桂园开始改变发展策略,把目光和脚步迈向珠三角和全国。但碧桂园依然选择了低成本拿地、低成本开发、规模化扩张的方式。“这是比较好的策略,但对人、财、物却提出了更高的要求”。在整体经济环境趋向低迷时,“人、财、物可能正是碧桂园的发展瓶颈”。

    家族式运营,能否进行反周期操作?

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发布人:88ht0032
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