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投资“酒店小户型”到底值不值？
2008年11月26日　　中外酒店论坛　　出处：
　酒店式公寓集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。
　　近年来成都等地兴起了“酒店小户型”投资热潮，这种物业类型集住宅、酒店、写字楼等多种功能于一体。并且，部分开发商宣称的高回报率也是吸引投资的重要原因。成都市的酒店式公寓的市场认可度如何？记者日前进行了调查。
　　市场：开发商力挺酒店式公寓
　　据记者了解，目前“酒店小户型”房源较受欢迎，吸引投资者的主要是其高出租回报率以及精装修。“酒店小户型”被投资者购买后以“小户型包租”的形式由酒店来经营。物业由酒店管理公司统一经营，只要有一套房屋出租，所有的客户都有收益，避免了因空置遭致的零收益。
　　成都长益商业寓所、熙城国际、万达锦华城也都推出了酒店式公寓的小户型，其销售情况还较为良好。其户型以35平方米左右为上选，酒店从业主手中以价格在每平方米30-50元/月不等，再以每天98－138元/天出租，钟点房在50元/两小时和80元/3小时，并且这个价格还在不断上涨，投资前景十分看好。同时，该小户型也会被酒店进行精装修。意味着投资者购买清水房，得到精装房。
　　投资：15年可收回成本
　　投资者一般多少年才能拿回本钱？回报到底有多少呢?记者就成都长益商业寓所、熙城国际、万达锦华城的销售价格和租赁模式进行了一个简单计算。（注：选择一种最为理想的状况，长期稳定的包租合同。总房款只算房价，不算其他税费。）基本需要近15年左右可以收回成本，其后该物业的回报是精装房以及物业自身的增值。当然，此类房屋的土地使用年限只有40年。
　　经营：出租不是想象的好
　　记者从上述酒店式公寓周边房屋中介公司了解到，此类精装小户型租金基本在1300元左右，但如果没有和酒店公寓签订协议，自行出租相对比较困难，价格虽然没多少差别，但有空置期，有些在4月以上。
　　位于成都天仙桥北路的SO－HO就是一个“酒店式小户型”为主的公寓，但由于没有知名的酒店进行整租，投资者普遍采用的是自租。通过楼下的房产中介，记者了解到，中介和一些购房者签订了租赁合同，用于酒店出租，但入住率并不算太高，而那些自租的，空置率每年普遍在两个月以上。位于成都西大街131号的恒瑞酒店也属于“酒店式小户型”，除了部分用于酒店整租、自住外，其余用于租赁，从周边房产中介反映的情况来看，也并不很好。鑫房中介的陈先生说：“其中有一套40多平方米的隔层套房，由于户型不规格，价格要1500元/月，空了4月还没租出去。”
　　表面看来，作为中长线投资，这还是有利可图的。但有许多投资者认为“酒店小户型”也存在一定的风险，首先在地段、配套、品质、管理、装修、车位等方面有欠缺的项目，租赁回报是存在较高的风险；其次酒店的经营不善而关闭的风险。而自行出租就会遇到空置期的风险。
　　回报率：有四种基本算法
　　作为投资就必须要算投资回报率，“酒店小户型”投资回报率的算法有四种。
　　收入房价比：一年租金收入与总房价的比值，这种算法最简单，计算出来的投资回报率也相当高。
　　净收入房价比：一年净收入与购买物业所付款的比值，其中物业投资的一年净收入＝(月租金收入－物管费用)×12－空置费用－各种税费，而购买物业所付款＝房款+印花税+保险费+契税+维修基金。
　　净现金流比：一年净现金流入与购买物业所付款的比值。其中物业投资的一年净收入＝(月租金收入－物管费用)×12－空置费用－各种税费，而购买物业所付款＝首付款+印花税+保险费+契税+维修基金。
　　房产净值法：把最终投资得到的房产价值也计算进去，这是一种比较合理的算法，但是需要对未来房产的价值进行准确的判断。
　　从不同的算法就可以看出投资酒店式公寓是具有一定风险和隐形成本的。酒店式公寓在开始销售时，开发商给出的房屋单价以及房屋总价款里面并不包括契税和公共维修基金，从目前这两个税费的收费标准来看，契税普通住宅是1.5%，非普通住宅是3%；房屋维修基金是售楼价的2%。同时还要把未来若干年的物业费等诸多费用都需要考虑进去。如果作为自行投资，就必须考虑空置期，酒店式公寓的空置期每年最少预计2个月。更为重要的是，租金是随市场行情而浮动的，最好在与酒店租赁方签订合同中约定，每年进行百分之几的增长率。如果没有签订，或自行出租，其租金价格就不稳定。
　　投资肯定有风险，但投资时可以从位置等方面来降低风险。首先要选择商务环境浓郁，交通便捷，周边配套如学校、医院等完备，借力成熟商圈的物业更具投资价值。其次选择物业管理的质量，如果是专业酒店入驻最好，不然就选择对酒店式管理有着丰富经验的物业公司。
　　实例分析：投入与产出很明确
　　以长益商业寓所为例，其户型都是按照酒店标间设计，45—62平方米。8楼以下都是用于酒店统一出租，所有的装修都是相同的标间形式，配有家电，5000元/平方米，明年3月份交房后就可以用于酒店出租，27元/平方米。
　　以买45平方米精装房，总房价为22.5万元。每个月租金是1215元，第一年14580元，每年租金递增2%。通过计算，第十四年后，房价就可拿回。
　　以购买熙城国际35平方米的小户型清水房为例，按照均价在6800元/平方米计算，花费在23万元左右。购买后，投资人与凯宾酒店签订为期10年的包租合同，之后酒店对房源进行精装修，并付给投资者每个月1200元的租金，在第二年起租金将以2%递增。通过计算投资者将在13年左右后收回投资成本。投资回报率约为7%在万达锦华城，以买35平方米精装电梯公寓为例，按照均价在8000元/平方米计算，花费在28万元左右。购买后，开发商向购房者返租金，付约1200元/月的租金。通过计算后，投资者将在15年左右收回投资成本。
　　三处通过收入房价比，进行回报率估算，前两者在7%，而万达锦华城仅约为6%的回报率。

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发布人：88ht0032
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