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杭州精装酒店式公寓困境如何突围？
2008年11月13日　　中外酒店论坛　　出处：
　 11月，杭州将有4000余套新房上市，其中仅精装酒店式公寓就逾千套。

　　据了解，目前市场上的精装修酒店式公寓涉及项目已达20余个。

　　与投放量猛增相对的是，相比去年，今年酒店式公寓销售并不好过。有业内人士表示，由于目前购房市场刚性需求的大量释放，以及投资需求的日趋减少，作为投资性需求产品的酒店式公寓，受市场影响自然不小。

　　相信，随着更多类似产品的上市，精装酒店式公寓市场的竞争形势将更加严峻，如何寻求突破，是开发商亟待面对的难题。

　　市场

　　精装市场遭遇需求空窗

　　精装公寓11月集中放量

　　11月，4000余套新房将陆续登场，其中许久没有放量的精装修酒店式公寓也将出现集中释放。联合·麦田、川海·视界之窗、柏悦轩三个项目将联手冲击杭城的住宅市场。据数据显示，三个项目所带来的精装修酒店式公寓的数量逾千套。

　　联合·麦田地处城东，秋涛北路与天城路交叉口以东。项目于11月8日首次开盘，推出200余套面积在40-70平方米的精装修酒店式公寓，销售价格12900元/平方米起，总价在50-66万元左右。

　　其余两个项目同属滨江开发区。其中川海·视界之窗于11月2日开盘，首次推出40-60平方米的精装修公寓400余套；柏悦轩则于11月8日推出了400余套面积在76-135平方米之间的精装修房源，均价8500元/平方米。

　　据统计，目前市场上的酒店式公寓涉及项目达20余个，其中在售的包括滨江·新城时代广场、星光大道、世贸丽晶城、元丰·钛合国际、华润·西子中心等。

　　此外，金都·城市芯宇也即将推出酒店式公寓，同方国际、和顺·风尚蓝湾、和城广场等也将在明年以酒店式公寓的形式亮相。

　　市场成交每况愈下

　　一直以来，酒店式公寓都以“免装修、拎包入住、贴心细致的酒店式管理”的特点受到市场认同，而其“低总价、高出租回报率的吸引”，正是其受到投资者追逐的主要原因。

　　而深蓝广场、丁香公寓等一批高品质酒店式公寓的热卖，也使得酒店式公寓的口碑在市场中广泛流传。

　　先看三个新开盘的酒店式公寓项目，据透明售房网数据显示，柏悦轩开盘一周即有45套预定，后市销售看好，而联合·麦田、川海·视界之窗则暂无成交记录。

　　滨江·新城时代广场与星光大道同为5月开盘，半年多时间内，滨江·新城时代广场的2、3幢楼近500套房源共售出123套，销售率为25%；而星光大道推出的近379套房源中，目前售出169套，销售率为45%。

　　收益甚微投资空窗

　　据业内人士介绍，相对而言，酒店式公寓的租金确实比较高。比如深蓝广场，由于所在地段和管理比较成熟，60平方米精装修酒店式公寓租金一般在6000-7000元／月，年投资回报率在4.5%-5%左右；而华润·西子中心更是由于有了世贸君亭广场酒店的进驻，年租金收入可达10-14万元，投资回报率可达6%。

　　该人士进一步指出，投资酒店式公寓的关键是，要尽可能多地拥有数量庞大的高端客户资源，“但是那些在地段、配套、品质、管理、装修、车位等方面有欠缺的项目，其租赁往往存在着空置期较长、出租率不高、频繁更换租客等现象，租赁回报更是存在较高的风险。”

　　而另一些业内人士分析认为，精装酒店式公寓销售遇冷与投资者对楼市的预期有直接关系。他们认为，精装酒店式公寓与商铺一样，它的投资回报来自两方面,一是租金，二是房价的升值空间，现在很多投资性购房者对楼市预期并不看好，而杭州本身租赁市场回报就不高，导致这种前几年非常受宠的产品，在今年的楼市下却一直销售成绩平平。

　　调整产品模式寻找新突破

　　部分房源转售为租

　　近期有传言称，有不少精装修楼盘的销售因为迫于市场压力，将转租为售。其中就有位于凤起东路与新塘路交叉口的滨江·新城时代广场。

　　据了解，新城时代广场在规划之初，除了确定最先开盘的2、3号楼为酒店式公寓、1号楼为写字楼外，对于4号楼的物业类型并未最终确定。有业内人士直言，眼下新城时代广场将4号楼定位在写字楼性质，与目前的市场形势不无关系。“如果酒店式公寓销量好，4号楼无疑也会是酒店式公寓。毕竟酒店式公寓出售的利润要比写字楼出租的利润大得多。”

　　居家型酒店式公寓悄然兴起

　　而另一种说法则更有新意，即“自住居家型酒店式公寓”正在悄然兴起。


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发布人：88ht0032
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