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酒店式公寓投资趋冷
2008年10月13日  中外酒店论坛  出处:
2008年,北京master领寓可谓赚足了人们的眼球。在项目面市的一年时间里,其广告铺天盖地地出现在各大门户网站的首页上。而且,它也交上了一份满意的答卷:截至奥运会开始前,其销售数量已超过110套。    
    
  但让人瞠目结舌的是,这个酒店式公寓项目,在残奥会闭幕当天便打出广告:master领寓目前推出特价房19700元/平方米,精装修,送全套进口家具、家电,现房入住,3.6米层高,60-70-110平方米全精装户型。    
    
  在奥运前近5个月的时间里售出110套左右的项目,竟然直降9300元/平方米。某知名国际代理行专业人士分析说:“酒店市场的低迷,也让酒店式公寓的销售举步维艰。后期市场的不被看好,让很多投资客纷纷‘出逃’,酒店式公寓陷入前所未有的投资尴尬。”    
    
  出租率、租金明显下降    
    
  奥运概念的炒作下,酒店式公寓卖“疯”了。但据《投资者报》调查,目前酒店式公寓的出租率却不足40%。“白天大门紧锁、晚上黑灯瞎火”。这是对酒店式公寓空置率居高的最好描述。晚上驱车经过北京一些酒店式公寓,人们会注意到,灯光寥寥的建筑在城市的华灯中格外显眼。    
    
  2008年,北京inn、master领寓、唐巢、观典·琥珀堡、世奥国际中心、京桥国际公馆、公园1872、凯德·华玺、复地国际公寓、cuv国际公寓等30余个酒店式服务公寓扎堆入市。    
    
  奥运前,北京市数量为6000个住宅单位左右的酒店式公寓,租金从8~56美元/平方米·月不等,出租率普遍在70%以上,远高于普通高档公寓的租金水平。    
    
  例如,建国门外大街的国际俱乐部公寓入住率80%,价格为47~49美元/平方米·月;位于朝阳公园的棕榈泉万豪行政公寓入住率更是达到85%,租金是30~32美元/平方米·月;嘉里公寓也达到80%的入住率,租金为28美元/平方米·月。    
    
  凯宾斯基、万国公寓、国贸公寓、亮马河公寓、东方广场、三全公寓、丽苑公寓等,租金均达到25美元/平方米·月以上。    
    
  不过,调查数据显示,酒店式公寓租赁市场从奥运结束时,就出现成交量明显下降、租金下滑的现象。8月~9月,酒店式公寓成交量比去年同期下降50%左右;平均租金下滑10%~15%,大概下降了2美元/平方米~3美元/平方米。    
    
  目前,北京的酒店式公寓的出租率也明显下滑。今年上半年出租率普遍在70%~80%,奥运之后,出租率下降了15%~25%。    
    
  对此,高力国际专业咨询部高级经理杨清认为,受“双降”影响,青睐投资酒店式公寓的投资者大大减少了。    
    
  散售的投资回报难题    
    
  “目前北京一些酒店式公寓的租金水平比较低。主要是酒店式公寓进行散售,造成入住的客户群参差不齐,再好的物业也会贬值。有统计数据显示,散售的酒店式公寓与统一管理的酒店式公寓相比,投资回报率低了50%左右。”杨清说。    
    
  据统计,“只租不售”的酒店式公寓,北京只有不到20个,除新加坡雅诗阁集团持有或经营的公寓外,还有北京国际俱乐部公寓、国贸公寓和棕榈泉万豪行政公寓等。而其他入市的项目,大多选择了散售。    
    
  “由于散售的酒店式公寓分属不同的业主,存在相互竞争的情况。为了提高自有产权的公寓出租率,将可能采用降低价格等措施,而影响整个项目的形象。”业内人士指出。并且,大多数自称“酒店式公寓”的项目其实只是普通住宅,充其量只是楼下大堂看上去比较像酒店。    
    
  产权分散导致业主与管理公司之间往往不能达成统一意见,所以不能做到统一管理,面向客户的档次也不明确,没有弹性化的租务计划,更加谈不上酒店式的服务了。这种项目充其量只能称为“类似酒店的私产式公寓”。    
    
  2008年北京市场上的酒店式公寓产品,大多为上百套小单元的物业分割构成,巨大的产品上市量左右着区域市场的租赁价格。    
    
  特别是在交付使用后,同一地点的出租供应量骤然增大,诸多买家出租套现的投资行为愈演愈烈,一些急于求成的出租者会降低租金,从而造成投资回报率的下降和投资回收期的延长。    
    
  在谈到酒店式公寓存在的问题时,朗星投资中国区副总裁郭伟评价说:“绿化率低、楼内电梯拥挤、通道狭窄、居住人群复杂。”在郭伟看来,“酒店式公寓的投资风险系数较住宅要高很多,风险主要集中在同质化竞争、土地性质等方面。如果供大于求,则市场势必疲软。因此投资者在选择投资项目时,一定要了解周边市场行情,对项目进行综合评估,尤其是对其市场竞争力进行评估,如果发现周边同类物业过多,那么其投资价值要打折扣。”据悉,大部分酒店式公寓用地使用年限一般为40年和50年两种,这涉及到日后土地使用费的续费问题,如果为商业用地,则意味着40年之后便要缴纳土地使用费,投资者购买前一定要了解清楚土地的使用性质。 

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发布人:88ht0032
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